原标题:旧社区改造:全国39，000个新建筑项目，涉及近700万居民

我们的记者赵占辉

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推进旧城区改造是改善居民生活条件、扩大内需的重要举措。今年，39，000个旧城市社区进行了新装修，涉及近700万居民。新一轮旧住宅区改造有什么新想法？在每个试点地区都探索了哪些新模式？居民的生活发生了什么新变化？

新建筑、更多停车位和美丽的花园…自去年以来，许多城镇的旧社区都改变了面貌。特别是在旧城社区改造试点地区，正在探索一系列“升级版”改造的新思路和新做法。今年，39，000个旧城区将被翻新，近700万居民的新生活将被“翻新”。

“升级版”有什么区别？

硬件设施和软件服务的双重推广

“看，这是居民自己题字的社区大门。刚进入北京劲松北小区，改造效果是“面对面”。在社区里，新的设施和新的景观随处可见:蜘蛛网被“接收”到地下，旧的车库被升级为智能停车场，路边的理发店变成了“美丽的”理发店…

“我们的劲松北社区是该地区社区改造的示范区。每个人都看到了转变的效果，感觉特别好。”在这里住了20多年的居民潘竖起了大拇指。

让潘更满意的是，他20多年来第一次享受到了物业服务。“吃饭的时候可以去社区食堂，购物的时候可以去品牌店，洗鞋的时候可以预约家政服务……”

不仅硬件设施得到改造，而且软件服务也得到了升级。劲松北社区的实践体现了这一轮旧居住区改造的新思路。与以往以水电道路为重点的管线改造相比，此次改造可称为“升级版”，改造内容可分为三类:水电道路等市政配套基础设施改造和建筑物公共部位维护等基本类别，包括居住环境及配套设施改造升级等改善类别，以及养老、托儿所等社区公共服务产品升级类别。

环境好，设施齐全，服务多。经过许多老城区的改造，居民们有了真正的成就感。特别是在疫情防控期间，改造后的旧城区管理水平和防控能力有了很大提高。

浙江省宁波市江北区北家边社区原本是一个典型的无房旧城，基础设施薄弱，人们可以自由出入。如今，小区的所有出入口都配备了门禁控制，物业管理也随之引入。“经过改造后，社区可以实现封闭管理，这在控制人员流动和预防控制疫情方面发挥了关键作用。居民们说他们很放心。”社区书记张洁静说。

如何调整“所有人”？

让居民参与整个改造过程

从试点重建的角度来看，动员群众参与共建是主要问题之一。为了解决这一问题，劲松北社区党委书记陈波认为，居民应该从转型之初就参与决策:“什么要改变，居民就来排序，按票排序；装修方案出来后，会召开居民委员会听取大家的意见，然后进行调整。居民的参与意识增强了，热情和满意度自然也提高了。”

“在过去，这基本上是一个从上到下的单边工作。许多领域是由政府完成的，并为人民所看到。”住房和城乡建设部副部长黄艳认为，本轮旧城社区改造的组织实施与以往大不相同。“我们希望，在居民达成协议后，他们将向政府申请纳入装修，并主动参与整个装修过程，以实现阴谋。，共同建设，共同管理，共同评价，共享。”

协调和达成共识是一项复杂的任务。然而，成功转型案例的示范作用是显而易见的。据黄艳介绍，从试点地区的改造实践来看，“先吃螃蟹”是非常困难的，但只要有第一次成功的改造，基本上附近的居民就会去政府那里要求改造，而且示范效果很好。

根据各地反映的情况，居民已经达成共识，有17万个旧城区需要重建，涉及数亿居民。

“根据居民的需求，社区在改造后可以‘生活’了。”苏州市昆山市群益社区书记张肯肯说，昆山市中华北村社区改造后，不仅改变了街道风貌，也改变了居民的精神面貌。社区共有76个固定停车位，经过改造后，固定停车位数量增加到280个。许多家庭购买新车；公共环境有了显著改善，居民们开始翻新、更换家具、购买电器，并改造他们家中的小环境…

“以前，由于基础设施和公共服务供应薄弱，旧社区居民的大部分需求无法得到满足。转型的结合增加了大量社区公共服务产品的供给，普通百姓的装饰消费和社区消费需求得到释放。”中国人民大学国家发展研究院城市更新研究中心主任秦红说。

钱从哪里来？

鼓励社会力量参与转型

改变数亿人的生活条件要花多少钱？

根据住房和城乡建设部的调查，2000年以前建成的旧住宅区约有30亿平方米，2000年以后建成的一些住宅区也需要重建。根据对各试点城市旧社区改造投资的初步测算，壳牌研究院平均每个社区改造需要850万元左右，每平方米改造资金为280元。两种计算方法显示，旧住宅区改造平均将增加投资约1.3万亿元，如果五年内推广，每年新增投资将达到2600亿元。

旧住宅区改造促进投资和稳定增长，这不仅是一项民生工程，也是一项发展工作。但如此大规模的投资资金从何而来？

水、电、路等基本阶层的重建主要由政府资金支持，但仅仅依靠政府资金进行改善和升级项目是不够的。因此，政府、居民和社会力量合理分担重建资金是本轮重建的重要机制之一。

如何调动社会力量参与的积极性？“与开发和新建不同，旧城区改造的回报机制并不那么明确，更有必要依靠改造后的长期运行来获取效益。初始投资大，利润周期长。”秦宏认为，要使旧城社区的改造具有可持续性，就必须使参与改造的社会资本“可持续、低收益”。

“总投资6560万元，向建行融资4500万元。它是由昆山阳澄湖商务旅游集团投资兴建的。改造后，本集团通过广告、停车位、物业管理等各种衍生服务获得经济效益，最终实现了改造项目的整体资本运营平衡。”苏州市住房和城乡建设局住房保障处的工作人员顾玉宇计算了昆山中华园西村旧社区改造项目的资金账户。“市场化运营和改造项目吸引社会力量参与，加大融资支持力度。苏州正在探索银企合作。改造工程的推进取得了突破性进展。”

为了实现资本运营的平衡，各试点地区根据当地情况探索了各种模式。例如，浙江未来的社区将通过原有的拆迁改造形式和增加便利的服务设施获得收入；济宁、山东、衡阳、湖南等地通过大面积城市的有机更新，协调了旧厂房、闲置房等资产，平衡了改造资金投入…

据秦宏介绍，在探索社会资本投资转型和实现投资收益平衡的过程中，大多数地方都在努力延长时间和[/k0/]。从时间角度出发，计算长期账户，通过改造后的长期运行，获得“小水长流”的效益；从空的角度来看，单个社区可能难以实现资金的自我平衡，大面积的改造将带来更多的内容和大规模的运营价值。“每个社区都是城市的细胞。有必要从城市更新和新型城市化的角度来看待旧城市社区的改造。政府应该在实事求是的基础上进行城市总体规划，调动人和钱的积极性。让转变继续转向。”秦虹道。