原标题:旧社区改造是按需定制的

着力改造和完善社区设施和市政基础设施，提高公共服务水平

旧住宅区的改造是根据需要定制的

●各地要建立和完善政府统筹、部门协作、部门联合管理的专项工作机制，明确相关部门、单位、街道(镇)、社区的职责分工，制定工作规则、职责清单和议事规则，形成合力。共同解决问题，统筹推进旧城区改造

●居民委员会、业主委员会、物业服务企业等组织应在改造过程中引导居民协商确定改造社区的管理模式、管理制度和业主议事规则，共同维护改造成果；建立健全城市旧住宅区专项维修资金的筹集、使用和更新机制，促进住宅区改造后的维修和更新进入良性轨道

●在旧住宅区改造中，要合理落实居民出资责任，按照谁受益、谁出资的原则，积极推动居民参与改造，同时实施税费减免政策，提高居民改造意愿

李余良是安徽省宿州市八一社区的居民，从去年春天开始，他对自己的家越来越“陌生”:走廊里的垃圾不见了，垃圾由专人清理；受损的路面铺上了沥青，两边的墙都变成了全新的；健身器材不断更新，居民们经常去锻炼和休闲…

在采访中，李余良告诉记者，他没想到这个已经生活了20多年的社区会改变它的面貌。

这是由于2017年底开始的旧城区改造。2020年7月20日，为满足人民改善生活、促进民生、扩大内需的需要，促进城市更新和开发建设方式转变，促进经济高质量发展，国务院办公厅发布了《关于全面推进城市旧住宅区改造的指导意见》(以下简称《意见》)，进一步明确了总体要求、目标任务、对象范围、配套政策和保障措施。

旧城区需要改造哪些方面？转型过程中需要解决的主要问题是什么？转型后如何建立长效管理机制。最近，记者进行了调查。

旧社区有许多隐患

根据需要定制转换计划

8月23日，北京下了一整夜的雨。第二天一早，记者走访了北京市住房和城乡建设委员会公布的2020年首批老住宅区综合改造项目中的康家园、垂杨柳西里、宋轶、松格尔等住宅区。

记者发现，并非所有社区都有积水，但大多数社区都存在一些问题，如道路不平、裂缝、建筑物墙体脱落、基础设施陈旧、公共服务设施缺乏等。

天津市天达六村居委会主任蒙娜告诉记者，除了上述问题，旧社区还存在许多普遍问题:房屋老化、设备老化、安全隐患严重、漏水频繁等问题；居民老龄化严重，社区养老服务设施不完善；居民需求复杂，对口支援困难，等等。

华东政法大学房地产政策与法律研究所所长杨庆发在接受记者采访时表示，由于项目建设较早，尤其是80年代和90年代建成的旧城区住宅区，普遍存在水、电、煤管道老化、治安和环卫环境管理不力、市政配套设施不完善等问题。为了准确地解决旧社区中常见的问题，既要做“蹲”面，又要做“真”衬；有必要改进“硬件”，安装“软件”。

因此，《意见》明确要求，在全面推进旧居住区改造的过程中，要征求居民意见，合理确定改造内容，重点是完善居住区配套设施和市政基础设施，提高社区养老、护理、医疗等公共服务水平，推动建设安全、健康、设备完善、管理完善的居住社区。

据了解，旧城社区的改造内容可分为三类:基础型、完善型和升级型。其中，基础类是指满足居民安全需求和基本生活需求的内容，主要包括市政配套基础设施的改造升级和社区建筑的屋顶、外墙、楼梯等公共部位的维护；完善是指满足居民生活便利和改善生活需求的内容，主要包括环境及配套设施的改造建设、社区建筑节能改造、有条件的建筑安装电梯等；推广类是指根据社区及周边地区的实际情况，为丰富社区服务供给、提高居民生活质量而积极推广的内容，主要包括公共服务设施的配套建设及其智能化改造。

\”意见将按需定制，作为旧社区改造的指导方向.\”杨钦发认为，旧住宅区改造完成后，不仅可以提高房屋价值和居民生活质量，还可以刺激有效投资，解决房地产市场的存量问题。

积极促进居民投资

鼓励社会资本参与

8月22日，记者来到天津市学府街天达六村小区25号楼4号门，天津市第一个旧房电梯安装试点项目已于去年完成。几位刚从电梯里出来的居民告诉记者，有了电梯，生活方便多了，尤其是住在顶层的老人。

“安装电梯不是一件容易的事。它需要所有居民的同意。”蒙娜表示，在最初的咨询阶段，她带领居委会成员逐户介绍惠民的过程和政策，最终打消了居民的顾虑，赢得了四门所有居民的理解和支持。

据杨钦发介绍，从以往的经验来看，居民在旧住宅区改造中的需求大相径庭。《意见》要求完善居民参与机制，加强沟通协商，解决意见分歧问题。“旧社区的改造是一个涉及所有居民利益的重要问题。根据规定，必须提交居民会议讨论决定。各级人民政府和街道办事处应当认真听取意见，并在具体的整治规划中予以落实。\”

“旧社区的改造是《物权法》规定的业主的共同决定。有关决定可以居民会议和业主会议的形式形成，以确保旧社区改造的合法性和正当性。”杨钦发说道。

除了很难统一居民的意见外，筹集修缮资金的困难和参与修缮的单位数量庞大也是许多地方面临的主要问题。

劲松一、二号住宅小区是北京第一个引入社会资本的项目。2018年7月，劲松街宣布与远景集团达成合作，引入社会资本参与旧住宅区改造。目前，示范区的改造费用约为3000万元。

8月25日，《法治日报》记者来到劲松一号和二号住宅小区，对全新的社区食堂、欢乐劲松花园和“美丽小屋”社区服务中心印象深刻。远景集团城市更新部高级经理郑最近在接受采访时表示，目前，社会资本可以通过物业费、停车费、政府补贴和低效再利用实现成本回收和盈利，但周期可能相对较长。

旧住宅区有着光明的市场前景，被业界视为一个新的万亿元的蓝海。《意见》还明确指出，鼓励社会资本参与是解决金融问题的关键。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受记者采访时表示，劲松一、二号住宅小区可以引进社会资本，根据居民意愿改建建设一些养老项目和食堂，赋予社会资本一定的经营权，引入物业管理服务。在兼顾公益性的原则下，通过经营项目的长期运作，可以达到长期保本、保社区的目的，并为其他住宅小区的改造提供可借鉴的经验。

住房和城乡建设部负责人在解释《意见》时表示，在旧住宅区改造中，要合理落实居民出资责任，按照谁受益、谁出资的原则，积极推动居民参与改造，同时实施税费减免政策，提高居民改造意愿。

杨庆发介绍:“改造基层可以由政府资金支持；对于档次的提高，居委会可以根据自愿的原则，或征得受益单位的同意，向居民筹集资金，特别是用于安装电梯。《意见》支持居民为此次转型提取住房公积金，减轻居民直接缴费的压力；对于推广类的改造，可根据相关法律法规确定分摊费用。”

针对旧住宅区改造涉及单位多、协调难的问题，《意见》指出，各地要建立和完善政府协调、部门协调的专项工作机制，明确相关部门、单位、街道(镇)和社区的职责分工，制定工作规则、职责清单和议事规则，形成合力，共同解决问题，协调推进城镇旧住宅区改造。

赵秀池告诉记者，管道混乱是旧住宅区的普遍现象，因此“三线”改造一直是一个棘手的问题。转换涉及的单元很多，很难进行适当的协调和求解。各地都想了很多办法。

赵秀池说:“以北京为例，北京履行了原产权单位的责任，搭建了改造的讨论平台，发挥北京旧住宅小区综合改造联席会议的作用，进行了整体管道改造。资金来源有专门的政策法规，主要以政府投资为主，并出台了相应的政策法规进行规范，包括“加快自建井置换和旧住宅区内部供水管网改造”和“北京市旧住宅区配网改造”。工作计划(2018-2022年)等。，为其他地方协调和转换所涉及的单位提供了很好的参考。”

形成长效管理机制

共同维护转型成果

旧城居住区改造是一项重要的民生工程，它造福于人民，满足了人民对美好生活的需求。旧住宅区的改造是不能改变的。

为此，《意见》要求居民委员会、业主委员会、物业服务企业等组织在改造过程中引导居民协商确定改造社区的管理模式、管理规约和业主议事规则，共同维护改造成果；建立健全城市旧住宅区专项维修资金的筹集、使用和更新机制，促进住宅区改造后的维修和更新进入良性轨道。

“居民委员会、业主委员会、居民会议和其他自治组织应当依照《城市居民委员会组织法》和其他有关法律、法规的规定，积极行使职权。一方面，根据社区的实际情况制定可行的设施管理和维护方案；另一方面，建立公平、合理、可实施的纠纷解决机制，处理改造项目及其后续工作中可能出现的居民纠纷。从人和物两个层面上，确保社区改造的成果长期惠及居民，切实保障居民的生存权。”杨钦发说道。

赵秀池认为，针对居民收入低、缴费意愿低、硬件条件先天不足等问题，政府可以通过制定相应的法律法规，巩固资金来源、居民缴费比例和转型后的长效管理机制。例如，北京市今年出台的《危房旧房改造试点意见》中规定，危房改造资金由政府、产权单位、居民、社会团体等单位共同出资，并对政府补助和居民投资比例有详细规定。引入社会资本和物业管理，实现长效管理机制。

赵秀池说:“改造完成后，旧社区跟上了时代的步伐，社区的发展与现代城市融为一体，通过小公园、客厅、创意工场、食堂等创造了熟人社会。，让居民不再有距离感，为社区增添温暖。”

近日，住房和城乡建设部相关负责人指出，由于相关性高，带动作用强，可以有效扩大投资和内需，这是促进惠民与扩大内需有效结合的一项重要工作。下一步，要继续深化社会各界对旧城社区改造意义的认识，努力引导群众从“要我变”到“我要变”的观念转变，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

杨勤发表示，如果居民认为改造方案有问题，可以根据《城市居民委员会组织法》向居民委员会报告；如果居民认为有必要改造社区，可以向居民委员会报告，由居民委员会召集居民会议讨论决定。这也符合《意见》要求各地建立激励机制，优先支持居民改造意愿强、参与热情高的社区改造。(实习记者记者温)