原标题:北京“换房”说明:公寓平均总价上涨过百万，哪些商圈成为热点？

新京报(记者张晓岚)随着北京二手房市场在疫情过后的复苏，购房者入市的热情逐渐升温。针对购房者换房需求突出的情况，壳牌研究院于9月11日发布了北京业主换房数据研究报告，以今年(1-8月)北京4万多套换房数据为样本，分析了北京换房市场的变化和业主的换房行为偏好。

根据上述报道，北京业主换房后，平均平面积增加18平方米，总平价增加116万元。其中，30%以上的业主换房后居住面积较小，40%以上的业主换房后居住面积较大。在地域选择上，天通苑、月坛已经成为迁入商圈的热门住宅。

置换后，住房单元平均总价近600万，平均每单元增加116万

根据壳牌研究院的数据，北京房改客户在置换前后，总价和面积都有明显的增长。从总价来看，今年(1-8月)北京业主置换的房屋单元均价总价达到588万元，每套置换套房均价比置换前总价增加116万元；面积对比，套房平均面积增加18平方米，达到96平方米，居住面积大幅提升。

壳牌研究院的《疫情下住房消费者预期调查》显示，有换房计划的受访者中，有74.5%的人更愿意购买优质房产，这一比例明显高于交通条件。据壳牌研究院介绍，根据目前换房交易数据，购房者对优质住房的需求加速演变，换房客户对住房的要求更高。

置换面积方面，今年购买90平米以上住房的客户占比44.9%，比两年前高出2.5个百分点。从楼龄来看，今年10年内买房的客户占比14.8%，比两年前高2.8个百分点。另外，从物业方面来看，今年购买优质物业(物业费超过2元/月/平米)的客户比例为50%，比两年前高2.7个百分点。

超过30%的业主换房后居住面积变小，超过一半的业主在同一商业区换房

据介绍，“以旧换新、以小换大”是房改行为的主流，但在提高居住质量、改善教育资源、改善通勤等不同需求的驱动下，人们的居住需求和选择更加多样化。根据壳牌研究院的数据，30%以上的换房者都换了房子，新居面积更小。40%以上的换房人比以前的房子旧，20%以上的换房人搬到了离市中心更远的地方。

根据换房前后两栋房屋与市中心的距离，换房可分为外迁、内迁和同层移动换房三种。根据壳牌研究院的数据，半数以上的业主在同一个圈(即商圈)内换房，换房前后距市中心的距离在3公里以内变化。20.57%的换房群体选择了远离市中心的地方(向外换房)，28.69%的换房群体选择了靠近市中心的地方(向内换房)。

壳牌研究院通过分析商圈之间换房的迁移路径，发现热门的迁入商圈有天通苑、回龙观、长阳等。，多属于四环以外的商业区；最受欢迎的迁入商圈的地方是月坛、望京、马甸，这些地方教育资源丰富，周边就业机会多。前20名的热迁入商业区分别占外向和内向型住宅变更总数的43.2%和31.0%，集中趋势明显。

从具体商业区来看，迁入迁出偏好的变化趋势更明显。以人气商业区月坛为例，换房前平均房价473万元，平均面积91平方米，而换房到月坛商业区后平均房价749万元，平均面积只有65.4平方米。天通苑是换房最热的商圈，换房前总价566万，平均面积70平米，换房到天通苑后总价490万，平均面积增加到137平米，花钱少，享受更大的空房，小区配套生活设施相对完善。

对于同一商圈搬家的业主来说，换房后外部居住环境变化不大，但客厅面积空比跨商圈换房平均增加10平米。对于跨商圈换房的人来说，51.9%的住宅商圈业主评分在换房后有所提高，而在住宅商圈评分在换房前后有所下降的人，大多是为了追求更高的住房质量而从市中心搬到郊区。

据壳牌研究院分析，随着年龄的变化，生活需求也在变化。离市中心越近，就业机会和教育资源越丰富；但远离市中心，人口密度相对较小，居住环境更宜居，这是不同需求下的选择偏差。对于换房来说，对“做好人”的追求一直在，但人们对“做好人”的定义是随着时间和人而变化的。

新京报记者张晓岚

编辑杨校对李香玲