原标题:圆桌|矫正激进的长租公寓经营策略，资本监管还是带“痛”

8月以来，长期出租公寓企业频频出现“雷电风暴”现象，成都、杭州等地也出台了出租资金监管制度。那么，引入基金监管制度能否从根本上解决“高收入低产出”的问题呢？会不会对正常运营的公寓企业造成意外伤害？

9月24日晚，新京报认为“长期出租公寓频频打雷，资本监管加速行业变革？”在圆桌论坛上，业内人士表示，对于利润和现金流周转较低的长期租赁公寓企业，主管部门除了把握政策推进的步伐外，更重要的是做好企业筛选和分类监管工作，虽然会对行业发展起到一定的调节作用。

基金监管政策迫使激进企业回归正轨

据巴乐兔研院院长高萌介绍，资金监管可分为两种情况:一是监管资金去向需要设立专门账户。对于高收入低产出、长收入短支付或租金贷款的企业，将其租金存入专门账户，银行将进行第三方托管，对资金去向进行监管；二是设立“风险保证金”，但不能“一刀切”。根据不同的风险评级，长期租赁企业可以有不同的风险保证金要求。

“特别是对于第一种情况，这是一个完整的系统工程，不仅是监管的过程，而且与备案和信用体系有很好的联动。如果你只监控资金流向，而公司没有备案，你就无法知道资金是从哪里筹集的。这个基金有风险吗，该不该监管，或者怎么监管基金的方向？”高萌说。

高萌进一步表示，基金监管政策的出台可能会在短期内带来一些痛苦，但从长期来看，对于正常运营或初步向上的企业来说，这将是一件好事。

“基金监管政策可以提高行业门槛，去除对行业有负面影响的企业，保护行业信誉；此外，还可以纠正之前比较激进的企业的相关做法和运营策略，把他们拉回正常轨道，把重心回到运营和服务上来。”高萌说。

高萌强调，看好长期租赁公寓行业的发展，应坚定不移地做好运营和服务。

这是企业在长期发展中必须面对的问题，以不断提高竞争力。从这个意义上说，基金监管政策既有短期效应，也有长期导向效应。

要解决“高收入低产出”的问题，就要靠组合拳体系来保证

那么，引入基金监管制度能否从根本上解决“高收入低产出”的问题呢？业内众说纷纭。

高萌指出，资本监管体系的重点是发挥对行业的预警、监管和引导作用。根本上解决不了“高收入低产出”的问题。“从本质上讲，“高收入低产出”是一种有风险的市场行为，但“高收入低产出”并不意味着企业一定有预谋或“雷霆万钧”。

“基金监管能否从根本上解决‘高收入、低产出’的现象，仍值得怀疑。”乐居公寓创始人兼CEO罗毅表示，还需要一整套组合拳系统，比如《房屋租赁条例(征求意见稿)》要求通过房屋网络签约备案系统备案的动作。

建议主管部门进行企业筛选和分类管理

事实上，住房和城乡建设部9月7日发布的上述《房屋租赁条例(征求意见稿)》将是我国第一部专门规范房屋租赁的行政法规，其中明确提出要加强对租金使用等经营活动的监管。

“从顶层设计的角度来说，看了房屋租赁条例(征求意见稿)，心里还是比较安全的。”罗毅表示，“无论是征求意见稿，还是近期成都等地出台的调控政策，都更加理性、客观、耐心。”

但罗毅同时指出，对于利润和现金流周转较低的长期租赁公寓企业，通过支付保障资金的方式加强监管，会起到规范行业发展的作用，但如果“突然刹车”、“一刀切”，也有可能压垮一些正规企业。

基于此，罗毅建议主管部门做好企业筛选和分类监管工作。“好人和坏人必须分开。不要因为事情复杂就一刀切。欺诈不仅伤害了正常运营的长期租赁公寓企业，也伤害了房东。实体经济也会有影响。”

在罗毅看来，前几年行业存在以“跑路”为目的的“高收入低产出”现象，但在疫情期间大规模发酵。那些机构之所以成功，不仅与疫情期间市场价格体系的混乱有关，还与地主和从业者的短线和快钱心态有关。

基于此，罗毅建议，主管部门不仅要做好企业筛选和分类管理工作，还要做好面向公众的市场教育和宣传工作。

新京报记者张晓岚

编辑杨校对