“东三环，315万元抄底价，急卖。真心，超低。”在社交平台小红书上，房产中介赵磊(化名)的主页上就挂着这样一套急房。

最近北京还有很多这样降价销售的房子。麦田房产监测数据显示，11月北京房价议价空间较上月扩大0.03个百分点。

多位房屋中介经理告诉记者，对于想快速卖房的卖家来说，不得不面临价格调整的压力。“有的业主从上市到现在，已经四次调价12万元左右。也有业主的挂牌价已经是底价了。”

麦田分析师表示，随着上市量的增加和去化速度的放缓，业主心态出现两极分化，急于成交的业主议价意愿增强。

业主降价的背后，是北京楼市步入“以旧换新”局面的事实。受9月底退税政策利好影响，部分置换群体加快换房步伐，首套住房公积金贷款利率下调，有利于刚需购房者，市场活跃度明显提升。

与此同时，部分房东仍对市场保持信心，11月北京二手房挂牌价小幅上涨。

急售房屋

“这是一套56平米的小两居室，底价315万，月底才卖。”据赵磊介绍，这套公寓坐北朝南，有双阳台。因为置换，业主还交了个税，相当于每平米5.5万的单价，很划算。“缺点也不是没有。这座房子建于1982年。申请公积金贷款的话，也就十几年。”

记者注意到，在小红书还有很多这样降价销售的房子。赵磊说，“最近有些业主急着卖置换，所以价格降了，议价空间更大。”

但“抄底价”不代表市场不好。“其实市场还是挺乐观的。即使11月下半月疫情突袭，也有点措手不及，有交易。”朝阳区王婧乔一家房屋中介门店的店长刘楠(化名)告诉记者。

刘楠说，价格取决于业主买卖房屋的原因。有的业主不着急，能以心理价位卖出就成交。如果不能，他们就观望。但也有一些业主因为预订房间或急需用钱而急于卖价，即使略低于市场。” 11月份，我们出售的房屋价格持平并略有下降.”

多位受访房产中介表示，刚需和置换是目前入市的购房主力。

“二手房买家主要是刚性需求。”赵磊表示，目前部分需要改善的业主观望情绪较大，但仍有部分业主居住在“旧破屋”，在疫情和居家隔离的影响下，换房意愿会增强。同时，由于这些业主急售、降价，会产生强烈的失客心理。

赵磊负责的潘家园区域是北京朝阳区的低价区，有300多万元的刚需房。他告诉记者：“疫情来的时候，大人在家工作，孩子在家上网络课，老人照顾一家大小。放东西的地方不够是必然的。所以换房成了很多客户的想法，这部分客户对房子的挑剔程度也在下降。”

刘楠还告诉记者，他所居住的王婧乔地区的大多数小户型公寓都在本月售出。“尽管经济不景气，但一些刚需客户对预期信心不足，不敢购买。但由于部分业主急于降价，也有部分刚需客户存在错失良机的心态。”

在这波浪潮的背后

新政发布后，激发了不少“满二独”和“满三独”的房源需求，北京多区域房屋中介门店的房源、问询、展示量都有所增加。

“目前有很多选择，你可以选择楼层、户型、位置。”刘楠说，一旦市场上涨，价格就会波动。

市场有望止跌反弹。

与此同时，一些业主仍然对市场保持信心。11月北京二手房挂牌价保持小幅上涨。

“以北京海淀世纪城为例，11月份的成交价格相对稳定，甚至略高于前期价格。”北京海淀区某房产中介经理东丈(化名)告诉记者，11月份成交16套，成交量上涨，主要是大户型。

东丈说，受疫情影响，很多业主被隔离在家，不方便看房，但也导致了符合当前背景的优质资源和客户的出现。“目前，主要的买家基于他们的真实居住需求选择在市场上购买房屋。”

地区之间也形成了划分。东丈告诉记者，以海淀上地地区为例，11月份没有成交。“配套和产业比较好的地区，二手房市场相对较好。”

从数据上看，北京二手房市场整体呈现量价齐跌的趋势。

国家统计局11月16日发布的70个城市房价数据显示，北京二手房价格环比上涨0.2%，同比上涨5%。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年11月，北京二手房成交10750套，环比10月下降4.09%；北京二手房成交均价60228万元/平方米，环比上涨0.61%。

分区域来看，互联网房产平台房v的数据显示，北京16区二手房价格仅西城、海淀、丰台、通州、昌平、顺义上涨，其他10区价格全部下跌。其中，东城、朝阳、石景山地区部分二手房房价环比下降近10%，但西城、海淀、丰台二手房整体房价依然较为坚挺，保持小幅上涨。

此外，北京太湖马朱桥地区由于政策放开，二手房的成交量和房价都有一定程度的上涨。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣学表示，11月份北京二手房市场延续低温走势，主要是目前北京疫情仍处于较快时期，疫情防控趋紧，二手房交易不可避免受到影响。与此同时，北京的房源因为“换房退税”而增加。

对于12月份的市场走势，东丈告诉记者，如果疫情好转，将会出现一波“小阳春”交易，但如果疫情持续，市场仍将低迷。

“预计下一个大户型和别墅产品应该是需求很大的资源。”刘楠告诉记者，最近有更多的房子上市销售，改善型业主的数量明显增加。

管雪预计，在多项政策的共同努力下，市场信心将逐步恢复，疫情的阴霾将逐渐散去。北京二手房交易量有望在12月止跌回升。