澎湃新闻
原标题:福建九项意见加强商品房预售资金监管:减少和避免“烂尾楼”
9月15日，福建省住房和城乡建设厅发布《关于加强商品房预售资金监管的指导意见》(以下简称《指导意见》)，宣布通过签订监管协议、设立监管账户、规范预售资金存放、实施动态监管等方式，明确预售资金的监管额度、监管方式、拨付流程和违约责任，减少和避免“烂尾楼”的发生。
《指导意见》对监理工作提出了要求。切实加强商品房预售资金监管，强化城市主体责任，规范预售资金存管和拨付，专项用于工程建设，确保房地产开发企业按时交付合格商品房，保护购房者合法权益，防范和化解房地产金融风险，减少和避免“烂尾楼”的发生。
关于签订监管协议，《指导意见》提出，监管协议应由房地产管理部门或授权机构(如交易登记机构)、房地产开发企业和监管银行签订。
同时，各区市房地产管理部门要制定和完善商品房预售资金监管的具体办法和监管协议文本，明确各方的权利、义务和责任，明确预售资金的监管额度、监管方式、拨付流程和违约责任。
下一步是设立监管账户。房地产开发企业应当在项目所在地商业银行设立预售资金监管专用账户。商品房预售许可证应当载明监管账户的名称和账号。监管账户专门用于存放和拨付商品房预售资金，不得开设任何形式的非柜台渠道业务。
《指导意见》明确规定了预售款的交存。所有预售资金应直接存入监管账户。申请商业银行贷款和住房公积金贷款，监管账户作为贷款账户。办理商品房预售合同网上签约备案时，应当核对预售资金已存入监管账户的证明。
明确监管额度。预售项目所在地市县房地产管理部门应参照项目建设成本、施工合同金额、项目交付使用情况等因素，综合确定商品房预售资金监管总量，确保项目顺利完成，并在监管协议中明确各项目建设进度节点的具体金额和监管资金控制要求(具体监管金额由各国自行确定)。预售资金监管额度可与房地产开发企业信用综合评价结果挂钩，信用评价优秀的AAA级房地产开发企业可适度降低监管额度；对于信用不良的C级房地产开发企业，要加大监管力度。
监管资金的使用。房地产管理部门和监管银行应当对监管额度内的预售资金进行重点监管，预售资金应当专项用于支付预售项目的建设费用，不得用于支付任何贷款(借款)的本息、支付土地资金、罚款、营销费用和房地产开发企业员工工资。监管额度内的预售资金使用申请，按照《预售资金监管办法》的规定或监管协议约定的方式办理。房地产开发企业根据项目建设计划和建设进度编制预售项目付款计划，根据付款计划和项目建设费用支付节点，以预售许可证建筑为单位提取预售监管资金。工程建设进度到达相应节点后，房地产开发企业提出申请，并附上建设监理单位的书面证明材料和施工现场照片等工程进度证明材料。根据监管协议，经核实，资金拨付申请符合要求的，监管银行应当按时办理拨付手续。
福建省提出实行动态监管。房地产管理部门要加强对各类房地产开发项目预售资金的监督检查，定期梳理销售金额、建设进度、项目支付和预售监管资金使用情况，排查风险项目。各区市房地产管理部门应建立健全预售资金监管制度，与商业银行资金收付系统和商品房网络签约系统对接，动态监控监管账户资金的存、支情况，发现商品房预售资金未足额存入监管账户。如有挪用或挪用监管资金等异常情况，应暂停预售资金；经核实无异常，或异常消失，应及时恢复正常挪用。
监管银行应当按照当地预售资金监管办法和协议的规定，按照审批意见办理预售资金划拨，并积极配合房地产管理部门开展预售资金的监督检查。发现房地产开发企业违反监管办法或监管协议规定使用预售监管资金，其他部门依法冻结、扣划监管账户预售资金的，应当及时书面告知房地产管理部门。
各地要建立预售资金变化预警机制。对于预售资金余额与项目形象进度不匹配、资金拨付异常等问题的房地产风险项目，要逐一梳理分析原因，实行清单管理；对于不完全停工的风险，房地产管理部门应加强应急响应的实施，确保项目的后续建设。
违约处理。对未将商品房预售资金全部存入监管账户、以收取其他资金为名变相逃避商品房预售资金监管、谎报工程形象进度、骗取资金拨付、挪用或非法使用监管额度内资金等行为。，房地产管理部门暂停项目商品房销售合同网上签约和备案，责令限期改正。情节严重的，依法处罚。违反规章制度的企业应当记入企业信用信息管理。
福建要求各地积极探索建立预售资金监管银行名单管理制度。对未履行商品房预售资金监管协议、非法划拨预售资金、不配合房地产管理部门监督检查的监管银行，可根据协议将其列为不诚信的商品房预售资金监管单位，暂停或终止其作为商品房预售资金监管合作单位的资格，并通知PBOC和银行业监督管理机构进行处理。
监管责任明确。房地产管理部门在实施预售资金监管时，应制定业务流程、时限和分级权限，并严格执行，通过预售资金监管制度加强流程管理。各地明确了预售资金监管的领导和责任人员，加强了对人员履职情况的监管，强化了监督问责机制，严格了干部队伍的教育和管理，严肃处理了各种造成重大影响的违法违规行为，并依法追究直至追究法律责任。
《指导意见》要求各地按照这一要求，进一步完善地方预售资金监管办法和预售资金监管协议文本。各区市房地产管理部门要指导所辖县市实施预售资金监管，确保房地产开发项目及时交付。尚未出台预售资金监管措施的，要抓紧制定出台。
