原标题:关于土地二级市场，浙江发布实施意见

近日，浙江省人民政府办公厅印发《关于规范和完善建设用地使用权出让、租赁、抵押二级市场的实施意见》，进一步推进土地资源优化配置和节约集约利用。

根据《意见》，到2022年底，市场规则健全完善，交易平台功能齐全，服务和监管到位，市场秩序更加规范，土地资源配置效率明显提高，形成协调发展、规范有序、资源节约集约利用的现代土地市场体系。

具体内容，小布会带你去了解~

规范转让行为

规范转让形式

导致建设用地使用权转让的各种行为均视为建设用地使用权转让，包括以出售、交换、赠与、出资、司法处置、资产处置、法人或者其他组织合并或者分立等形式进行的建设用地使用权转让。

建设用地使用权转让的，地上建筑物和其他附着物所有权一并转让，并签订建设用地使用权转让合同，载明相关权利和义务。涉及房地产转让的，按照有关法律法规执行。

规范划拨方式取得的建设用地使用权的转让

以划拨方式取得的建设用地使用权转让，应当依法经批准。土地用途符合《划拨土地目录》的，可以不补缴土地出让金，按照划拨方式保留，并按划拨登记办理；不符合《划拨土地目录》的，受让人应当在满足规划的前提下，依法、按规定补缴土地出让金。

规范以出让方式取得的建设用地使用权的转让

以出让方式取得的建设用地使用权的转让，应当充分保障交易自由，在符合法律法规规定和转让合同约定的前提下，依法办理土地转让手续和房地产登记；原转让合同或投资建设协议对转让条件另有约定的，从其约定。

建设用地使用权转让的，自然资源主管部门和监管协议执行单位应当对其转让合同、投资建设协议等的履行情况进行监督。

规范以“标准土地”出让方式取得的建设用地使用权的转让

土地出让过程中签订“标准土地”投资建设协议的，应当符合出让合同和投资建设协议约定的固定资产投资强度和建筑容积率条件，监管协议执行单位应当出具是否存在限制转让的“标准土地”出让合同或者投资建设协议的书面意见。

“标准地”全部或部分建设用地使用权出让后，相关权利义务随之转移，“标准地”条件不变。鼓励地方政府制定工业用地准入标准，提高工业用地节约集约利用水平。

规范以价格出资或入股方式取得的建设用地使用权的转让

以投资或者入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让的有关规定执行；转让后，可以保留作为出资或入股的方式，也可以根据权利人的申请改为转让的方式。

规范土地分割、合并和转让行为

土地的分割、合并和转让应当遵循节约集约利用和优质开发的原则。土地的分割、合并和转让应当符合规划、消防安全、环境保护等相关要求，并符合出让合同或者划拨决定书的约定。

分割后的土地应具备独立分割的条件。涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应当在合同中明确相关权利和义务；

工业项目建设配套的行政办公、生活服务等附属设施所占用的建设用地，不得整块分割出让；

待分割的宗地已经预售或者存在多个权利主体的，应当取得相关权利人的同意，不得损害相关权利人的合法权益。

合并后的土地应具备独立分割的条件，合并涉及的土地应毗邻边界，土地权属性质、使用权类型和土地用途一致。土地分立、合并、转让的实施细则，由各地根据法律法规另行制定。

实施差别化税收政策

各地因地制宜，依法实施减税、减费政策，完善差别化税收政策，降低交易成本。对符合减免税条件的企业，税务部门应按程序及时办理减免税。在省政府授权范围内，实施和完善差别化城镇土地使用税政策，促进土地节约集约利用。

规范租赁行为

规范划拨建设用地使用权出租管理

建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物以划拨方式出租的，计入租金的土地收益按照有关规定缴纳，计入土地出让收入管理。

宗地长期出租或部分出租，可以分割。租赁时间超过5年的，应当依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立建设用地使用权划拨租金收入年度报告制度。出租人依法申报缴纳相关收入的，不另行办理建设用地使用权划拨审批手续。各地要加快制定建设用地使用权划拨租金收入支付标准和管理办法，规范申报和支付工作。

规范有偿取得建设用地使用权的租赁管理

建设用地使用权以出让、租赁、投资或者入股等有偿方式出租或者转租的，应当签订建设用地使用权租赁(转租)合同，明确各方的权利和义务，不得违反法律法规和有偿使用合同的有关规定，不得改变土地用途。签订投资建设协议的，监管协议执行单位应当出具书面意见，说明投资建设协议中是否存在限制出租或转租的内容。

规范以“标准土地”出让方式取得的建设用地使用权的租赁或转租

以“标准土地出让”方式取得的建设用地使用权出租或转租的，应当符合出让合同和投资建设协议约定的固定资产投资强度和建筑容积率条件，监管协议执行单位应当出具是否存在“标准土地出让合同”或投资建设协议限制出租或转租的书面意见。

“标准地”建设用地使用权全部或部分出租或转租后，相关权利义务随之转移，“标准地”条件不变。

进一步提高租赁交易服务质量

市、县自然资源主管部门应当为建设用地使用权出租供求信息的发布提供条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易认证服务，保护权利人的合法权益。统计分析建设用地使用权出租和市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指引。

规范抵押行为

规范抵押条件

通过划拨方式取得的建设用地使用权，可以依法抵押，并依法办理抵押登记。划拨土地实现抵押时，应先支付土地出让收入。

通过转让、作价出资或者入股等方式取得的建设用地使用权可以抵押。

以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人按照租赁合同的约定支付土地租金并完成开发建设后，地上建筑物和其他附着物可以依法抵押，抵押期限不得超过租赁期限。

规范抵押范围

自然人和企业均可申请作为抵押人，以建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权办理房地产抵押相关手续。企业之间涉及债权债务的合同，必须符合有关法律法规。

土地使用权连同地上建筑物、其他附着物所有权可以设定多个抵押权人。同时设定多个抵押人时，应明确抵押顺序。当事人对抵押顺序另有约定的，从其约定。

完善抵押权

各地要结合实际情况，探索营利性企业在养老、教育、医疗、保健等社会领域取得的建设用地使用权、设施等财产的抵押融资，所取得的融资应专门用于原抵押权人的发展，不得挪作他用。

完善配套措施，确保抵押权实现后原有经营活动持续稳定，确保土地用途不变，利益相关者权益不受损害。探索建立建设用地使用权抵押风险预警机制和抵押资金监管机制，防范和控制市场风险。

建立和完善市场体系

建立和完善“线上+线下”交易平台

建立省级协调、市县参与的土地二级市场网上交易平台，完善与省级土地使用权网上交易系统和省级“标准土地”数字地图的数据共享和功能连接。

省级平台实现土地二级市场数据采集、合同备案、监测监管、信用管理和统计分析等功能；市县平台实现信息发布、挂牌竞价、签约、交易受理、审核监管等功能，推进网上交易。探索网上交易基金第三方账户托管模式，降低交易风险。

到2020年底，各地要建立健全包括土地二级市场在内的城乡建设用地统一交易平台，收集土地二级市场交易信息，完善配套交易设施，为交易各方提供良好的交易场所和一站式便捷服务。

规范交易规则和程序

完善土地二级市场交易规则，重点建立和完善建设用地使用权转让、分割和合并、建设用地使用权划拨租金收入收缴、抵押条件等机制。

建立和完善“信息发布-意向达成-签约-交易监管”的交易流程。双方可以自行协商交易，也可以委托土地二级市场交易平台进行公开交易，其中通过划拨、协议出让和“标准地”出让等方式取得的建设用地使用权的出让和租赁应纳入土地二级市场交易平台进行公开交易。双方达成协议后，签订合同，依法申报成交价格。申报价格低于名义地价20%的，各地可以行使优先购买权。

提高服务效率

按照“最多运行一次”改革的要求，加强交易管理、房地产登记和税收征管的衔接，积极推进房地产交易、登记、税务、金融、涉地司法处置和涉地资产处置数据信息的收集和共享。实现土地二级市场交易与房地产登记发证流程的有机融合，为房地产交易、登记、纳税提供“一窗口受理、平行办理”服务，简化受理材料，减少办理时间。

加强司法联系和部门联系

为加强与土地相关司法处置工作的衔接，自然资源主管部门应积极协助司法机关做好相关工作，对涉及建设用地使用权司法处置的案件，及时向法院提供涉案房地产的权利状况、原出让合同约定的权利和义务以及土地开发利用现状。司法处置土地可以在土地二级市场交易平台进行交易。涉及划拨建设用地使用权处置的，应出具自然资源主管部门的书面意见；涉及以“标准土地”出让方式取得的建设用地使用权处置的，监管协议实施单位应当出具书面意见。

为加强土地相关资产处置的衔接，相关单位在处置国有资产时涉及划拨建设用地使用权转让的，应征求自然资源主管部门的意见，并如实告知当事人。建设用地使用权转让涉及国有资产的，应当取得国有资产监管部门同意的批准文件，并按照国有资产相关法律法规执行。

加强监管和信用管理

建立健全土地二级市场动态监测监管机制，加强数据统计分析，及时掌握市场运行和规律特征，加强土地一级市场和二级市场联动，加强土地投放总量、结构和时机的衔接。适时运用财政、税收和金融手段，加强对土地市场的整体监管，维护市场平稳运行。

制定土地市场信用评估规则和约束措施，将相关市场主体和中介服务从业人员的信用记录纳入省级公共信用信息平台，对严重失信责任人实施联合处罚。

资料来源:省自然资源部

编辑:丁桂华

编辑:沈博