原标题:取消限制购买房地产市场的政策，你想刺激房价和保护经济吗？

对于房地产开发商来说

追求数量的时代已经结束。

3月24日，浙江省海宁市发布政策文件，解除对房地产市场的限购令，这很快引起了关注。然而，仅仅几个小时后，文件就在网上消失了。自今年2月以来，已经有过几次这样的一日游。

近年来，当中国经济呈现出“L”型趋势时，刺激房地产和保险经济的声音就此此起彼伏。特别是今年1月下旬以来，由于新的冠状肺炎疫情的影响，中国的许多经济指标在此前的2月份都有所下降。刺激房地产市场以保护经济的言论变得更加猖獗，甚至一些地方政府也在鼓动刺激房地产市场。

现在是放松房地产市场的监管，让房地产市场涨跌来稳定中国经济的时候了吗？

房地产市场是否出现了系统性崩溃？

从数据层面来看，房地产市场不容乐观。从供给方面看，1-2月，全国房地产开发投资1011.5亿元，同比下降16.3%。其中，住宅投资7318亿元，下降16.0%。从需求方面看，1-2月，商品房销售面积为8475万平方米，同比下降39.9%。商品房销售达到8203亿元，同比下降35.9%。

总体而言，房地产市场的供求双方在去年2月都经历了相对较大的下跌，跌幅至少是过去5年来的绝对高点。

然而，供应方和需求方的数据都隐藏着某些积极因素。

供应方面的积极因素体现在两个方面。首先，房地产投资和开发的下降幅度远小于销售市场，2月1日住宅开发投资下降16%，同期住宅销售面积和销售量分别下降39.2%和34.7%。其次，从横向比较来看，今年1-2月，全国固定资产投资(不含农民)为3332.3亿元，同比下降24.5%，其中基础设施投资同比下降30.3%，制造业投资同比下降31.5%，房地产开发投资同比下降16.3%。与其他主要固定资产投资领域相比，房地产开发投资的降幅“不大”。只有从投资和发展的角度来看，房地产市场的投资秩序保持相对稳定。

对市场信号来说，更重要的是需求方面的数据变化。

1-2月，我国商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。商品房销售达到8203亿元，同比下降35.9%。这意味着，从整体数据来看，今年前两个月，全国平均房价为9679元/平方米，与去年同期相比，今年整体房价上涨了6.7%。从住宅市场来看，住宅销售面积下降了39.2%，住宅销售下降了34.7%，整体平均住宅价格上升了7.4%。

即使从环比来看，市场仍呈现出稳定的基调。3月16日，国家统计局城市司首席统计师孔鹏指出，2月份，70个大中城市的房地产市场价格稳中有升。

据他介绍，初步测算显示，2月份，四大一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，北京上涨0.1%，上海、深圳持平，广州下跌0.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%。

中国社会科学院金融与战略研究所住房大数据项目组组长邹在接受《中国新闻周刊》采访时表示，当前疫情对房地产行业的影响主要集中在一些企业暂时的财务困难上。疫情对住房需求的影响主要体现在受影响家庭暂时推迟购买计划，但这并不是永久取消购买计划。

事实上，在3月中下旬，随着中国新皇冠疫情基本缓解，杭州、佛山、苏州等地的房地产市场再次出现了一波较好的市场行情，佛山连续几天销售了500多套新房。

拯救经济意味着拯救房地产市场？

目前，单纯为了挽救楼市而放松楼市调控政策，显然是不可取的。然而，随着艾滋病对经济的影响，各级政府都面临着越来越大的压力来防止衰退和保持增长。

数据显示，今年1-2月，规模以上工业增加值同比下降13.5%，服务业生产指数下降13%，固定资产投资、社会消费品零售总额和出口分别下降24.5%、20.5%和15.9%，失业率超过6%，中国经济的许多重要指标出现大幅下降。

在这种背景下，一些地方已经急于尝试，并出台了一些大规模的房地产市场放松管制政策。此前，河南驻马店发布了17项稳定房地产市场的政策，包括“要求金融机构适度下调个人住房抵押贷款利率，将首付比例从30%下调至20%”，但立即被叫停并撤回。此外，海宁、广州等地的楼市自由化政策也遭遇了一日游。

北京房地产法研究所副所长、秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，各地可以根据城市政策适时调整。根据分类政策的不同需求，特别是对于第一套房刚刚需要的，应适当降低首付比例，可以采取认房不认贷的政策，切实保障居民住房需求的生计。

邹认为，目前，我们应该尽最大努力，避免增加杠杆或其他类型的激励措施，购买房屋。虽然刺激住房需求的政策更容易实施，但它很容易导致未来房价大幅波动，增加宏观金融风险。

目前，中国房地产呈现出“三高”的特点。首先，房价很高。从今年2月开始，全国平均房价为9679元/平方米。经过多年的上涨，与2019年全国人均可支配收入30733元相比，中国房价收入比无疑处于较高水平。

第二，股票价格高。2月底，中国商品房销售面积5304万平方米，比2019年底增加3184万平方米。其中，销售面积增加3224万平方米。这只是冰山一角。据估计，仅全国200强住宅企业的土地储备就足以让市场消化3年。

第三，杠杆率高。2019年底，个人住房贷款余额将达到30.07万亿元，同比增长16.7%。过度的住房贷款不仅会透支购买力，还会挤压其他消费。

然而，在“三高”背后，我们不能再走房地产拉动经济的老路，是因为房地产业正处于与过去不同的发展阶段。3月6日，住房和建设部部长王公开表示，中国城市化已经从高速发展阶段进入高质量发展阶段，住房发展已经从完全短缺转变为结构性短缺。

正是在这种背景下，住房成为了一条红线。

3月6日，住房和建设部部长王公开表示，2020年要努力稳定土地价格和房价，保持房地产市场稳定健康发展，坚持房屋为房、不投机的长远定位，落实城市主体责任，依靠城市政策和分类指导，保持房地产市场平稳运行。

国家统计局发言人毛胜勇日前表示，下一步不应该把房地产作为短期刺激政策，而是应该扩大有效投资，同时还要努力提高消费质量和扩大消费，从而更好地促进消费和扩大有效投资的结合，从而保持我国经济运行的整体稳定。

亟待解决的“三高”风险

当不炒房的基调不放松时，房地产市场会走向何方？

从政策角度来看，房地产行业也将迎来一些有利空间。

从宏观经济政策的角度来看，为应对疫情的影响，央行通过公开市场操作和有针对性的向下调整提供短期和中期流动性。积极引导市场利率下行趋势，有效降低实体经济融资成本。尽管央行仍收紧流向房地产行业的货币政策，但在政策叠加效应下，这必将改变房地产行业的整体环境。

与此同时，苏州等一些地方政府在城市专项政策和分类指导机制下，采取了一些放松措施，如放松对预售资金的监管，增加公积金额度等，以促进当地市场的稳定发展。

毫无疑问，这些措施将对冲市场和非市场因素给房地产业带来的风险，但对于房地产市场来说，风险离过去还很远，“三高”仍需解决，整个房地产业必须三思。

王指出，住房和城乡建设是推动高质量发展的重要载体和战场。推进城市发展建设方式向内涵升级转变，推进住房和城乡建设发展质量、效率、动力的转变。

赵秀池告诉《中国新闻周刊》，房地产开发商追求数量的时代已经结束，现在他们需要高质量的开发。质量是企业的生命，尤其是在房地产市场低迷时期。只有满足市场需求的高质量产品才能在市场上占有一席之地。因此，我们必须把握市场脉搏，明确市场定位，生产出满足居民需求的高质量适销对路的产品。

此外，一些分析师指出，房地产行业仍需有效降低杠杆率，降低债务水平，提高抵御风险的能力，并进一步改善布局。

当然，从长远来看，如何实现房地产业的健康发展，还需要各种主导市场的力量进行更多的探索。

责任编辑:郑