原标题:着力解决大城市突出的住房问题

我们的记者虞书

最近召开的中央经济工作会议提出要解决大城市突出的住房问题。我们应该坚持房子是用来住的，不是用来投机的方向，因地制宜，采取多种措施，促进房地产市场稳定健康发展。

近日，《经济日报》记者就市场关注的一系列问题采访了清华大学房地产研究所所长刘宏宇。

记者:住房事关民生福祉。中央经济工作会议和中央政治局会议关于房地产的声明释放了什么样的信号？

刘宏宇:我觉得主要释放了两个信号。第一，促进房地产市场健康发展、有效防范房地产市场风险的目标不可动摇。国家将坚持房地产调控政策的连续性和稳定性，稳步实施房地产调控长效机制，在实践中不断优化和完善政策工具箱。第二，目前的住房问题集中在大城市，尤其是特大城市和特大城市。要转变思想，多渠道增加租赁住房供应，规范和发展租赁住房市场，是解决大城市住房问题的重要途径。

记者:中央经济工作会议对房屋租赁提出了很多具体要求。这些要求的背景和意义是什么？对我国住房租赁的发展会有什么影响？

刘宏宇:目前我国住房领域突出的问题是，新就业大学生、城镇非户籍常住人口和新市民住房困难较大，大城市房价普遍超过新市民的承受能力。因此，要有效解决新市民的住房问题，发展住房租赁市场是关键。

针对我国城市住房租赁市场存在的主要矛盾和突出问题，中央经济工作会议从租赁住房土地供应多元化、制度化、实施租赁住房公共服务和金融税收等支持政策、吸引多主体参与、规范租赁市场秩序、促进市场稳定等方面提出了具体工作要求。相信通过多方的共同努力，一定能够逐步填补出租屋领域的不足。

记者:加强房地产金融调控也是促进房地产市场稳定健康发展的重要环节。在你看来，为什么要执行基金监控和融资管理规则？是否如预期般奏效？

刘宏宇:房地产金融是金融市场和房地产市场融合发展的产物，对房地产市场的发展影响很大。历史上房地产市场的过热和泡沫都与金融过度参与密切相关。

我国大部分房地产企业都是借助商品房预售和债务融资逐步发展壮大的。因此，高杠杆率是我国房地产企业的重要特征，也成为影响房地产市场稳定健康发展的重要风险隐患。

在这种背景下，引入重点房地产企业的资金监控和融资管理规则，对房地产企业的融资行为进行约束和规范，是非常及时和必要的。从试点实施的效果来看，这一控制工具已经开始发挥抑制房地产企业过度融资的作用，并将促进企业提高运营效率。

记者:展望未来，我们要不断完善政策工具箱，建立和完善房地产长效机制，促进房地产市场稳定健康发展。应该做哪些努力？

刘宏宇:目前建立和完善房地产长效机制的主要任务是如何落实现有的政策工具，然后是完善政策工具箱的问题。房地产调控长效机制中的政策工具主要涉及金融监管、财税、土地供应、住房制度、市场监管等五个方面。今后应主要从这些方面进一步丰富和完善政策工具箱。

未来，房地产市场在不同的城市会有不同的表现。比如人口流出量大的城市房价可能会下跌，而人口和劳动力吸引力大、住房资源紧张的城市房价仍有上行压力。总体而言，房地产业的发展将保持基本稳定。