众所周知，在解决大城市的住房问题上，长期租赁市场是一个重要的支撑。3月5日，政府工作报告指出，要规范长期租赁住房市场发展，减轻租赁住房税收负担，尽最大努力帮助新公民和青年缓解住房困难。

事实上，去年底中央经济工作会议提出了“解决大城市突出的住房问题”的思路，更多的话反映在租房市场上。中央和地方政府的后续“十四五”计划，以及地方人大的政府工作报告，也提到了规范长期租赁住房市场的发展。

在业内人士看来，这将为中国租赁市场的发展带来好处。“在中央层面，住房租赁市场的长期趋势没有改变。未来，房地产政策可能会对住房租赁领域有利。”赵对说道。

值得注意的是，前提是房屋出租或者出租屋，现在明确提出发展长期出租屋。赵认为，这意味着政策更有针对性，定位更准确，导向更明确。“除了培育住房租赁市场的发展之外，现在的政策明确强调要更加重视经济适用住房租赁的发展。换句话说，市场体系和保障体系这两大体系是不可忽视的，特别是要加强保障性租赁房的发展。”赵对说道。

问题是，在未来，出租屋能否成为解决大城市住房问题的重要途径？对此，赵的回答是“不可避免的”，因为“大城市房价高，新就业的大学毕业生和无住房的中低收入家庭居民应该主要通过房屋租赁来解决住房问题。此外，维持城市运营和安全的群体，如快递员、服务员、环卫工人等。，收入虽低，但对城市的健康运行具有重要意义。这样的人应该考虑通勤、工作-居住平衡等。，而且只能通过房屋租赁解决住房。问题。”

值得一提的是，在今年两会上，政府工作报告指出，“十四五”期间将进一步推进以人为本的新型城镇化战略，常住人口城镇化率将提高到65%。但是，新型城镇化不再是原来大规模拆迁建设的城镇化。城市化的内涵包括城市更新、旧建筑和工厂改造、低效建筑升级。

“要把旧社区改造成可以贯穿的商业模式，就要提高现有土地和房屋的利用率。在具体的利用方式上，也要租赁剩余的住房资源，提高利用效率。然后在市场上实现收益。”赵表示，从可持续发展的新型城镇化内涵模式来看，住房租赁可能是未来解决大城市居民住房问题的唯一可行途径。

与此同时，赵还指出，在大城市建设用地减少的背景下，为了让大城市的常住居民安居乐业，除了提高现有租赁住房的利用效率外，国家还在加强利用集体土地建设新的租赁住房，增加租赁住房的供应，解决大城市新市民的住房问题。

不可忽视的是，近年来，随着长期租赁住房市场的快速发展，一些长期租赁住房企业采取了“低AG”、“长收短付”、“租金贷款”等手段，导致企业资金链断裂，“雷”频发。但从去年下半年开始，地方政府纷纷出台调控政策，尤其是今年2月，深圳、北京、上海三个一线城市相继出台政策，整顿租赁市场的混乱局面。那么，监管过重对长期租赁住房和整个租赁行业的意义是什么呢？

对此，全国政协委员、方天下主席莫天全指出，前一段时间，长期租赁存在问题，因为其模式是一种扭曲变态的商业模式，从资本角度实现垄断并最终赚钱是违反市场规律的，不是国家鼓励的，应该在早期环境下扼杀。

“租购结合是房地产市场发展的长期方向。各地出台的监管政策是对房东或房客的保障，也有利于形成长期、可持续的关系。”莫天全强调，长期租赁住房的发展必须长期考虑。千万不要想着赚快钱。否则，将与市场的长期发展战略和方向不一致。相反，应该从长远的角度来做。“租赁市场非常大，未来有很大的发展机会。”

北京大学房地产法研究中心主任娄建波表示，目前各地出台的调控政策，是对前段时间租赁市场存在的问题进行总结，然后有针对性的出台措施。这些监管政策不会导致市场的消失，只会让市场更加规范。未来会有更多的租赁公司凭借自身的资本积累和能力在市场上深度培育。

其实对于长期出租的经营者，在综合监管下，也在进行自我调整和模式创新。新京报记者注意到，以长期租赁平台模式为例，近期龙头企业频频行动。首先对旧毛坯房引入了以“租金无差别、收入有保障、一年合同”为重点的“收益租金”租赁机制，然后对精装房和简易房引入了“精选业主直租”模式。从行业来看，上述措施是行业自我调整的探索和实践，不仅有助于走出“高收入低产出”和“长收入短支付”的困境，而且在扩大出租屋供应的基础上落实了“无房可炒”的要求，强化了房屋的住房功能，弱化了房屋的金融属性。

问题是，各地出台的监管政策是否会限制租赁企业的发展？对此，赵指出，该行业不会因为解决了“资金池”问题而存在。“出租屋是一个多主体供给、多模式共存、多服务业态共生的行业。行业够大，出租屋形式多，需求多样。但在过去，通过互联网加资本的逻辑来发展租赁模式，可能是不可持续的。”

赵进一步指出，各地出台的一系列监管政策并不排除对租赁公司权利的限制，但这也是一个了解租赁市场规律的过程。“最初的重点主要是依靠市场，最近的重点是建设经济适用房出租是把相应的缺点和以前忽视的方面提上日程。”

“长期租赁市场不同于其他消费品，具有明显的民生特征，不可能单纯依靠市场，通过市场化企业来发展。另外，长期租赁住房必须是一个缓慢、微薄、精细化管理和服务运作的市场，不能用财务逻辑来构建和理解。”赵强调。

但在具体实施过程中，有业内人士建议灵活监管，着眼长远发展，避免“一刀切”整体托管带来的过度现金流压力。同时，根据不同的经营主体，制定分类分级监管办法，进行精细化、差异化管理。